قانون المالكين والمستأجرين فالاردن

وزير العدل يوضح جوانب في قانون المالكين والمستأجرين

اعتبار من اول كانون الاول 2009 يكون القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم (17) لسنة 2009 ساري المفعول.

وذكر وزير العدل خلال مؤتمر صحفي عقد في الوزارة ان القانون المعدل الجديد ينقسم الى قسمين من الأحكام القانونية الأول أحكام قانونية موضوعية يقتصر تطبيقها على عقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 والثاني أحكام قانونية تطبق على جميع عقود الإجارة سواء المبرمة منها قبل تاريخ 31/8/2000 أو بعده، وهي في غالبيتها أحكام إجرائية.

وحول القسم الأول بين الوزير ان الأحكام القانونية الموضوعية يقتصر تطبيقها على عقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 وتتعلق هذه الأحكام القانونية الموضوعية بشكل أساسي بمسألتين، الأولى: تاريخ انتهاء عقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 وهي نوعان عقود الإجارة المبرمة لغايات السكن، وعقود الإجارة المبرمة لغير غايات السكن، ومنها العقود المبرمة لغايات تجارية أو مع المؤسسات الرسمية أو العامة أو الجمعيات.

أما بخصوص عقود الإجارة المبرمة لغايات السكن، تقسم الى ست فئات زمنية وهي العقود المبرمة قبل تاريخ 1/1/1970 وسوف ينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2010 ، والعقود المبرمة ما بين تاريخ 1/1/1970 وحتى تاريخ 31/12/1974 وسوف ينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2011، العقود المبرمة ما بين تاريخ 1/1/1975 وحتى تاريخ 31/12/1984 سوف ينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2012 ،والعقود المبرمة ما بين تاريخ 1/1/1985 وحتى تاريخ 31/12/1989سوف ينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2013 ، والعقود المبرمة ما بين تاريخ 1/1/1990 وحتى تاريخ 31/12/1994 سوف ينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2014 ، والعقود المبرمة ما بين تاريخ 1/1/1995 وحتى تاريخ 30/8/2000 وسوف ينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2015 .

وبخصوص عقود الإجارة المبرمة لغير غايات السكن فيقسم القانون هذه العقود بحسب الى أربع فئات زمنية هي: العقود المبرمة قبل تاريخ 1/1/1980 سوف ينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2011.

العقود المبرمة ما بين تاريخ 1/1/1980 وحتى تاريخ 31/12/1989سوف ينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2012.

والعقود المبرمة ما بين تاريخ 1/1/1990 وحتى تاريخ 31/12/1994 سوف ينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2013 .

والعقود المبرمة ما بين تاريخ 1/1/1995 وحتى تاريخ 30/8/2000 سوف ينتهي مفعولها بتاريخ 31/12/2014.

وحول زيادة بدلات الإجارة المقررة للعقود المبرمة قبل تاريخ 31/8/2000 بين أن زيادة بدلات الإجارة المقررة في القانون المعدل الجديد سوف يبدأ احتسابها اعتباراً من تاريخ 1/1/2011 ، وهو التاريخ الذي كان في الأصل مقرراً للتخلية بموجب أحكام القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين لسنة 2000.

ولغايات احتساب زيادة بدلات الإجارة لهذه العقود، فإن القانون يقسم العقود الى ثلاث فئات: الأولى: عقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 1/1/1975، مبينا انه إذا كان عقد الإجارة مبرماً لغايات السكن، فيضاف الى بدل الإجارة ما نسبته 5 بالمئة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31/12/2010، وإذا كان العقد مبرماً لغير غايات السكن، فتكون النسبة 6 بالمئة.

لتوضيح ذلك نعرض الجدولين التاليين: العقارات المؤجرة لغايات السكن تاريخ الإبرام- النسبة - عدد السنين - مقدار الزيادة 1/1/1960 - 5 بالمئة - 50 - 250 بالمئة 1/1/1965 - 5 بالمئة - 45 - 225 بالمئة 31/12/1974 - 5 بالمئة - 36 - 180 بالمئة العقارات المؤجرة لغير غايات السكن تاريخ الإبرام - النسبة - عدد السنين - مقدار الزيادة 1/1/1960 - 6 بالمئة - 50 - 300 بالمئة 1/1/1965 - 6 بالمئة - 45 - 270 بالمئة 31/12/1974 - 6 بالمئة - 36 - 216 بالمئة الفئة الثانية: عقود الإجارة المبرمة ما بين تاريخ 1/1/1975 وحتى تاريخ 31/12/1990.

وقال انه إذا كان عقد الإجارة مبرماً لغايات السكن، فيضاف الى بدل الإجارة ما نسبته 3 بالمئة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31/12/2010، وإذا كان العقد مبرماً لغير غايات السكن، فتكون النسبة 4 بالمئة، ولتوضيح ذلك نعرض الجدولين التاليين: العقارات المؤجرة لغايات السكن تاريخ الإبرام - النسبة - عدد السنين - مقدار الزيادة 1/1/1975 - 3 بالمئة - 35 - 105 بالمئة 1/1/1980 - 3 بالمئة - 30 - 90 بالمئة 31/12/1985 - 3 بالمئة - 25 - 75 بالمئة 1/1/1990 - 3 بالمئة - 20 - 60 بالمئة والعقارات المؤجرة لغير غايات السكن تاريخ الإبرام - النسبة - عدد السنين - مقدار الزيادة 1/1/1975 - 4 بالمئة - 35 - 140 بالمئة 1/1/1980 - 4 بالمئة - 30 - 120 بالمئة 31/12/1985 - 4 بالمئة - 25 - 100 بالمئة 1/1/1990 4 بالمئة - 20 - 80 بالمئة

اما الفئة الثالثة فهي عقود الإجارة المبرمة ما بين تاريخ 1/1/1991 وحتى تاريخ 30/8/2000 يضاف الى بدل الإجارة اعتباراً من تاريخ 1/1/2011.

إذا كان عقد الإجارة مبرماً لغايات السكن، فيضاف الى بدل الإجارة ما نسبته 1 بالمئة من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتباراً من تاريخ بدء الإجارة وحتى تاريخ 31/12/2010، وإذا كان العقد مبرماً لغير غايات السكن، فتكون النسبة 2 بالمئة، وبحسب الجدولين التاليين: العقارات المؤجرة لغايات السكن تاريخ الإبرام - النسبة - عدد السنين - مقدار الزيادة 1/1/1991 - 1 بالمئة - 19 - 19 بالمئة 1/1/1995 - 1 بالمئة - 15 - 15 بالمئة 30/8/2000 - 1 بالمئة - 10 - 10 بالمئة العقارات المؤجرة لغير غايات السكن تاريخ الإبرام - النسبة - عدد السنين - مقدار الزيادة 1/1/1991 - 2 بالمئة - 19 - 38 بالمئة 1/1/1995 - 2 بالمئة - 15 - 30 بالمئة 30/8/2000 - 2 بالمئة - 10 - 20 بالمئة ولغايات احتساب الزيادة في بدلات الإجارة بالنسب المبينة أعلاه ، قال عودة انه يُراعى ما يلي: 1- إذا كان العقد مبرماً قبل تاريخ 1/1/1991، فيتم احتساب بدل الإجارة الملزم للمستأجر كما هو محدد بتاريخ 31/8/2000 ، أي شاملاً ذلك الزيادات المقررة بموجب القوانين السابقة .

2- إذا كان العقد مبرماً ما بين تاريخ 1/1/1991 وتاريخ 30/8/2000، فيتم احتساب الزيادة على أساس بدل الإجارة المتفق عليه لأول مرة بين الطرفين.


وفيما يتعلق بالقسم الثاني وهو الأحكام القانونية المطبقة على جميع عقود الإجارة سواء تم إبرامها قبل تاريخ 31/8/2000 أو بعده اكد الوزير انه يمكن إيجاز الأحكام القانونية الجديدة التي ستطبق على جميع عقود الإجارة سواء تم إبرامها قبل تاريخ31/8/2000 أو بعده، والتي هي في غالبيتها أحكام إجرائية، بما يلي: 1- إذا امتنع المستأجر عن تخلية المأجور عند انتهاء مدة العقد واستمر في الانتفاع بالمأجور ثم أقام المالك دعوى لمطالبة المستأجر بدفع تعويض عن فترة الاشغال دون وجه حق، ففي هذه الحالة يتم احتساب هذا التعويض إما على أساس أجر المثل أو بدل الإجارة المحدد في العقد وفقاً لما يختاره المالك.

وسوف يتم احتساب التعويض ليس فقط عن المدة السابقة لتاريخ إقامة الدعوى، وإنما أيضاً عن كامل المدة التي سوف يستغرقها النظر في دعوى منع المعارضة في منفعة العقار المأجور أو أي دعوى أخرى لاسترداد المأجور، مما سيوفر الوقت والكلفة والجهد.

2- تسهيلاً للإجراءات، فقد نص القانون على اعتبار المحكمة التي تنظر في دعوى الإخلاء أو دعوى منع المعارضة أو أي دعوى متعلقة بالمأجور بأنها صاحبة الاختصاص بالحكم بالأجرة المستحقة والتعويض المستحق وأي مطالبات أخرى متعلقة بالمأجور مهما بلغت قيمتها وذلك مع الحكم الصادر في تلك الدعوى.

3- كما نص القانون على اعتبار عقد الإجارة سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ للمطالبة بالأجور المستحقة لدى دائرة التنفيذ المختصة وفق أحكام التشريعات النافذة.

4- اذا امتنع المالك عن استلام المأجور رغم تبلغه انذار عدلي من المستأجر، ففي هذه الحالة يجوز للمستأجر أن يقدم طلباً الى قاضي الأمور المستعجلة لتسليم العقار المأجور الى المحكمة وذلك دون المساس بأي حقوق مقررة لأي من الطرفين.

5- تسهيلاً للإجراءات واختصاراً للوقت والجهد والكلفة، فإنه إذا كانت الإجارة ثابتة بموجب عقد إجارة خطي، وأراد المؤجر إخلاء العقار المأجور أو استرداده واستلامه خالياً من الشواغل بسبب انتهاء مدة الإجارة (وليس لأي سبب آخر)، ففي هذه الحالة يجوز للمالك أن يقدم طلباً الى قاضي الأمور المستعجلة لاستصدار قرار مستعجل بإخلاء المأجور أو استرداده ودون حاجة الى استصدار حكم موضوعي بذلك.

وقال وزير العدل انه يمكن إيجاز هذه الإجراءات بما يلي: أولاً- قيام المالك بإخطار المستأجر بلزوم إخلاء المأجور أو رده بانتهاء مدة عقد الإجارة.

ثانياً- فور انتهاء مدة الإجارة أو مرور عشرة أيام من تاريخ تبليغ الإخطار (أيهما يقع لاحقاً)، فيجوز للمالك أن يقدم طلباً الى قاضي الأمور المستعجلة بإخلاء المأجور أو استرداده، وللقاضي أو من ينتدبه أن يقرر إجراء الكشف لإثبات واقع حال المأجور إذا وجد ذلك ضروريا.

ثالثاً- يكون القرار المستعجل سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي إذا تحقق الشرطان التاليان مجتمعين: الشرط (1): انقضاء مدة عشرة أيام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه للمستأجر بدون الطعن فيه أو تأييد محكمة الاستئناف للقرار المستعجل في حالة الطعن فيه وعلى محكمة الاستئناف أن تنظر في هذا الطعن مرافعة.

الشرط (2): تقديم المالك من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية أو مصرفية يقدر قيمتها قاضي الأمور المستعجلة أو المحكمة المختصة وذلك لضمان العطل والضرر الذي قد يلحق بالمستأجر إذا تبين أن المالك غير محق بطلبه.

رابعاً- إذا كان العقار مؤجراً مفروشاً فلا يلزم توجيه الإخطار وإجراء الكشف، ويعتبر القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الإخلاء أو الاسترداد قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي فور صدوره، علماً بأن القانون المعدل الجديد قد جعل عقود إجارة الشقق المفروشة خاضعة للأحكام والإجراءات الواردة في قانون المالكين والمستأجرين.

واختتم الوزير انه، لابد من الإشارة الى أن القانون المعدل الجديد قد أضاف حكماً موضوعياً جديداً وهو أنه إذا نص العقد على تجدده تلقائياً، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصلية.


=================================================


اقر مجلس النواب مشروع القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين لعام 2009 الذي أجل اخلاء المأجور لسنوات إضافية بدلا من إخلائه في نهاية 2010 كما كان في القانون القديم .
وفرق المجلس في الجلسة التي عقدها امس برئاسة رئيس المجلس المهندس عبد الهادي المجالي وحضور رئيس الوزراء نادر الذهبي وهيئة الوزارة بين عقود الايجار لغايات السكن وعقود الايجار لغايات غير السكن كما اوصت اللجنة القانونية .

واقر المجلس المادة السادسة من المشروع المعدل كما اقرتها اللجنة القانونية والتي تنص على ما يلي اذا امتنع المستأجر عن تخلية المأجور او تسليمه عند انتهاء مدة الإجارة يجوز للمالك مطالبة المستأجر بدفع تعويض يتم احتسابه اما على اساس اجر المثل او بدل الاجارة المحدد بالعقد وفقا لما يختاره المالك وذلك عن كامل المدة التي تستغرقها رؤية دعوى منع المعارضة في منفعة العقار المأجور او دعوى اخرى لاسترداد المأجور امام محكمة الدرجة الاولى. واقر المجلس زيادة على الايجار كما يلي:
اولا - بالنسبة لعقود الايجار المبرمة قبل تاريخ 1/1 /1975 يضاف اليها بدل ايجار اعتبارا من تاريخ 1/1 /2011 ما نسبته خمسة بالمائة من بدل الايجار الاساسي عن كل سنة مضى فيها الايجار اعتبارا من تاريخ بدء الايجار وحتى تاريخ 31 /12 / 2010 اذا كان العقار مؤجرا لغايات السكن وتصبح هذه النسبة ستة بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغايات غير السكن.
ثانيا - بالنسبة لعقود الايجار المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1/1 /1975 وحتى تاريخ 12/31 /1990 يضاف الى بدل الايجار اعتبارا من تاريخ 1/1 /2011 ما نسبته ثلاثة بالمائة من بدل الإيجار الأساسي عن كل سنة مضى فيها الإيجار اعتبارا من تاريخ بدء الايجار وحتى تاريخ 12/31 /2010 وذلك اذا كان العقار مؤجرا لغايات السكن وتصبح هذه النسبة اربعة بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن .
ثالثا - بالنسبة لعقود الايجار المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1/1 /1991 وحتى تاريخ 30 /8 /2000 يضاف الى بدل الايجار اعتبارا من تاريخ 1/1 /2011 ما نسبته واحد بالمائة من بدل الايجار الاساسي عن كل سنة مضى فيها الايجار اعتبارا من تاريخ بدء الايجار وحتى تاريخ 31 /12 /2010 وذلك اذا كان العقار مؤجرا لغايات السكن وتصبح هذه النسبة اثنين بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن .


وحول اخلاء المأجور قرر المجلس ان يكون خلال فترة قصيرة بحيث يعرض الامر على قاضي الامور المستعجلة لدى المحكمة المختصة في حال رفض المستأجر اخلاء المأجور الذي انتهت مدة الايجار فيه من اجل اصدار قرار باخلاء او استرداد المأجور .
وكان وزير العدل ايمن عوده قدم مداخلة اثناء نقاشات القانون اورد فيها احصائية كشف فيها ان عدد عقود الايجار المساكن المستأجرة لغايات السكن تبلغ 220 الف عقد ايجار منها فقط 70 الف عقد ايجار قبل عام 2000 .
واحال المجلس الى اللجنة المالية والاقتصادية مشروع قانون اتفاقية التجارة الحرة بين المملكة الاردنية الهاشمية وكندا لعام 2009 كما احال الى لجنة العمل والتنمية الاجتماعية مشروع قانون الجمعيات المعاد الى مجلس النواب من مجلس الاعيان.




دعوا إلى تعديله خوفا من "تسونامي " يمس الأمن الاجتماعي

خبراء: قانون المالكين والمستأجرين الجديد يخالف التزامات الأردن بحقوق الإنسان

أكد خبراء أن قانون المالكين والمستأجرين بتعديلاته التي اقرها مجلس النواب مؤخرا ما هو إلا ترحيل للازمة التي كان من المتوقع ان تحصل في 2010 مشيرين أن الإبقاء على حق إخلاء المأجور سيسبب كارثة اجتماعية واقتصادية.

ودعا الخبراء مجلس الأعيان إلى إعادة النظر بتعديلات القانون التي اقرها مجلس النواب والتنبه إلى أن هذا الأمر يمس الاستقرار والأمن الاجتماعي الذي لا يجب المساس فيه.

وكان مجلس النواب قد اقر الأسبوع الماضي مشروع قانون المالكين والمستأجرين الذي يلغي جميع عقود الاتجار المبرمة حتى نهاية عام 1969 اعتبارا من نهاية عام 2010 بينما أمهل العقود المبرمة بعد عام 1970 وحتى مطلع عام 1975 إلى نهاية عام 2011 لانتهاء مفعولها نهائيا, حيث تم بموجب المشروع الجديد وضع مواعيد زمنية أما لإنهاء العقود أو تجديدها إلى جانب وضع آليات تنفيذ الإخلاء أو زيادة الأجرة بالمثل, وتقسيم عقود الاتجار إلى شرائح وفرض زيادات سنوية ما بين 2-5 بالمئة لعقود السكن.

وزير العدل الأسبق خلف مساعدة أوضح أن تعديلات القانون تتضمن مخالفة صريحة للدستور بمخالفته قاعدة الحقوق المكتسبة وذلك بمنح المالك حق إخلاء المستأجر إذا انتهى عقد الإجارة, مبينا انه في الأصل يجب أن ينظر البرلمان لمصلحة الوطن والمواطنين, مشيرا إلى أن إقرار هذا القانون بصيغته الحالية ستزعزع الأمن الاجتماعي على أعوام متقطعة.

ودعا مساعدة إلى إيجاد محكمة مختصة لقضايا المالكين والمستأجرين وذلك استعدادا للازمة التي ستحصل على سنوات متقطعة بسبب عدم حل الأزمة بشكل نهائي حيث يتجه مشروع القانون الحالي إلى ترحيلها فقط.

من جانبه أبدى ممثل غرفة تجارة الأردن في اللجنة القانونية لمجلس النواب محمد المحتسب استيائه من إقرار القانون بصيغته الحالية التي وصف تبعاتها بأنها ستكون تسونامي على المستأجرين على سنوات متباينة, إذ أن الهدف من التعديل كان حل المشكلة وليس ترحيلها.

وأكد أن مبدأ أخلاء المستأجر إذا انتهى عقد الإجارة أمر مرفوض لما سيخلفه من مآسي اجتماعية واقتصادية.

ودعا المحتسب مجلس الأعيان إلى تعديل القانون بالإبقاء على مبدأ الإخلاء مقابل التعويض, أو الحصول على أجرة المثل في المنطقة ذاتها, آو فرض تعريفة وفقا لنسب التضخم السنوية وتشكيل لجان لتحديد نسب الزيادات.

التاجر رياض الصيفي دعا كلا من الحكومة ومجلس الأعيان غالى التروي في إقرار القانون بصيغته الحالية, ذلك أن رئيس الوزراء كان قد وعد بتعديل القانون لحل الأزمة وليس لترحيلها.

وكانت دراسة قانونية - قد صدرت العام الماضي عن مركز عمان لدراسات حقوق الإنسان -حول قانون المالكين والمستأجرين قد أكدت أن إلغاء عقود الإيجار بشكل واسع وتشريد الناس هو أمر مخالف لالتزامات الأردن بموجب القانون الدولي لحقوق الإنسان.

وركزت الدراسة على معضلة تحقيق العدالة والمساواة بين مركزين قانونيين هما المالك والمستأجر, بهدف إيجاد توازن بين طرفي المعادلة التي تثير مشكلة قانونية في المجتمع الأردني

وأوصت الدراسة بتعديل قانون المالكين والمستأجرين الحالي, على أن يتركز كل جهد للتعديل على تجنب خلق وضع من التشرد وبقاء الناس بلا مسكن على نطاق واسع وقد ينجم عن هذا الإلغاء فوضى على مستوى كبير بالنسبة للمالكين والمستأجرين. ولمواجهة هذه المشاكل المحتملة, تقترح الدراسة تشكيل لجنة لدراسة هذه النزعات وتأمين سكن بديل, مع ضرورة إجراء دراسة وافية وبحث قانوني للتأكد من أن أي إجراء حكومي أو تعديلات قانونية لا تتعارض مع التزامات الأردن العالمية.

وأضافت الدراسة أن الخطة التشريعية الجديدة يجب أن تعالج هذين النوعين من الإيجار بشكل منفصل.

++++++++++++++++++++++++++

قانون المالكين والمستأجرين يثير قلقا ينذر بمشاكل اجتماعية واقتصادية

عمان - ينطوي البدء بتطبيق قانون المالكين والمستأجرين منذ مطلع الشهر الحالي، على مشكلات تمس أمن المواطن الاجتماعي والاقتصادي، لاسيما في ظل الضغوطات التي يعيشها الاقتصاد الأردني، بحسب خبراء.

ويحتوي القانون الجديد بندا حساسا يتعلق بحق المالك بإخلاء المستأجر، في حين لم توفر الحكومة مساكن شعبية للمواطنين لحل هذه المشكلة التي ستبدأ بالظهور عام 2011 وهو موعد تطبيق بند الإخلاء.

وأجمع خبراء على أن القانون يسبب خسائر للتجار، بخاصة أولئك الذين دفعوا مبالغ باهظة مقابل "خلو" المحل التجاري.

وطالبوا بحماية التجار تحت اقتراح إقرار بند "بدل المثل" الذي يقضي بدفع إيجار مناسب للعقار في الوقت الحالي إذا كان الإيجار قديماً.

وكان قانون المالكين والمستأجرين المعدل الذي جاء لتوزيع الضرر بين المالكين والمستأجرين دخل حيز التنفيذ بداية الشهر الحالي، بعد إقراره خلال الدورة الاستثنائية الأخيرة لمجلس النواب.

المحامي عبد الرحيم الحياري، قال إن قانون المالكين والمستأجرين حساس جداً، ويمس شريحة واسعة من المجتمع، مرجحا أن تظهر مشاكله عندما يدخل بند الإخلاء حيز التنفيذ في 2011.

وبين الحياري أن "المشرع لم يكن موفقاً بطرح بند الإخلاء، إذ لا بد أن يترافق هذا البند بتوفير مساكن شعبية للمواطنين، بأسعار مناسبة، حتى يتم الإخلاء بطريقة سلسة حتى العام 2015".

وتحدث الحياري عن الظلم الذي يتعرض له التجار الذين دفعوا "خلوا" باهظا مقابل تملك محل تجاري وأسهموا في صياغة قيمته السوقية، إذ سيسلم المحل لمالكه دون دفع "خلو" الأمر الذي يعرض التجار للخسارة، فلا بد من تعويضهم عن خسارة بدل شهرة المحل.

وذكر وزير العدل أيمن عودة في وقت سابق أن "الإحصائيات أثبتت أن 52% من المستأجرين في وضع مادي أفضل من المالكين، وأن هناك مالكين متضررين"، مشيراً أنه بعد سريان هذا القانون، لا يوجد مبرر لدفع الخلو، طالما هناك عقود ثابتة.

الخبير الاقتصادي هاني الخليلي، قال إن القانون يشمل نقاطا جوهرية مختلف عليها، وذلك على الرغم من إقراره من قبل الجهات المختصة، لاسيما فيما يتعلق ببند الإخلاء للمالك، الذي يشكل سيفاً بيد المالك ضد المستأجر.

وأشار الخليلي إلى أن الاقتراح كان بتفعيل "بدل المثل" فإذا كان العقار بإيجار قديم، وبات يساوي مبلغاً معيناً يتم رفع الإيجار إلى المستويات الجديدة للأسعار، فإذا رفض المستأجر الإيجار الجديد يتم إخلاؤه، الأمر الذي يحقق العدالة للطرفين.

وأكد الخليلي أن القانون يتطلب تفاهمات بين المالكين والمستأجرين حول فترات الإيجار الجديدة، ومنح المالك حق رفع الإيجار لبدل المثل، وذلك للإجابة عن تساؤلات استخدام الحق التعسفي بالإخلاء أم بإنشاء التفاهمات.

وبين الخليلي أن القانون يضيع على التجار "الخلو" الذي دفعوه مقابل الإيجار الرخيص، ويؤثر على القطاعين التجاري والصناعي، في حين أن بعض الإيجارات السكنية كانت أعلى من الأسعار المفترضة في مناطق معينة، خاصة بعد الطفرة العقارية من 2003-2006، ما يتطلب تخفيض أسعارها بالمقابل.

وأشار وزير العدل إلى أن الحكومة حاولت اقتراح أن تستمر عقود الإيجار لغايات السكن لثلاثة أعوام، والتجارية لخمسة أعوام، إلا أن ذلك "لم يؤخذ به عند تعديل القانون"، فيما تضمن القانون أحكاما قانونية موضوعية، يقتصر تطبيقها على عقود الإجارة المبرمة قبل تاريخ 31/ 8/ 2000 من حيث تاريخ انتهاء مدتها قبل 31 / 8 / 2000، والزيادة في بدل الإجارة المستحق دفعه بموجب تلك العقود، وتاريخ انتهائها قبل هذا التاريخ.

إلا أن الحياري لفت إلى أن الزيادات على الإيجارات معقولة ومدروسة في القانون الجديد، إضافة إلى أن الإجراءات التنفيذية للإخلاء مناسبة من خلال تسريع إجراءات التقاضي، على الرغم من اكتناف الغموض لبعض نصوص القانون.

وقسم القانون عقود الإجارة المبرمة لغايات السكن إلى 6 فئات هي ما قبل عام 1970، وآخر والواقعة بين 1970- 1974، والواقعة بين 1975- 1984، والواقعة بين 1985- 1989، والواقعة بين 1990- 1994، والواقعة بين 1995- 2000.

وأوضح الخبير الاقتصادي حسام عايش أن الهدف من القانون كان تطوير القطاع العقاري وزيادة الاستثمارات فيه لأنه يحرك العملية الاقتصادية بشكل كامل، إلا أن ما حدث خلال السنوات الخمس الماضية عبر الثورة العقارية فاق ما رمى إليه المشرع بتطوير النشاط العقاري، إذ تطور القطاع بدون وجود هذا القانون.

وأشار عايش إلى أن تطبيق القانون في ظل الظروف الاقتصادية الحالية، يشكل عبئاً إضافياً على المواطنين، ويلعب دوراً سلبياً في النشاط الاستثماري، مبيناً أن القانون حاول مراعاة مصلحة المالكين بإعادة العقار المستأجر، واضعاً المستأجر في موقف صعب، لعدم قدرته على الحصول على عقار جديد في ظل الظروف الاقتصادية الحالية وتدني مستويات الدخل.

وأكد عايش أن القانون سيثير مشكلات قانونية خاصة للمحلات التجارية، والذي يشكل ضغوطاً عليها إما بدفع إيجارات عالية، أو خروج بعض التجار من السوق، في حين يحتاج القانون إلى عدة سنوات للتعامل معه بشكل جيد.

ويضيف القانون المعدل حكماً موضوعياً جديداً، وهو أنه إذا نص العقد على تجدده تلقائيا، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصلية.

بدوره، قال أستاذ علم الاجتماع في جامعة البلقاء التطبيقية حسين خزاعي إن الآثار الاجتماعية للقانون مقلقة ومزعجة، ولا سيما أن أي قانون لا بد أن يأخذ بعين الاعتبار البعد الاجتماعي والظروف الاقتصادية للمجتمع، في ظل وجود 91% من القوى العاملة في المملكة بدخل شهري أقل من 300 دينار.

وأضاف خزاعي أن القانون سيزيد من معاناة المواطنين بارتفاع حجم المشكلات الاجتماعية والخلافات بين المالكين والمستأجرين، على الرغم من الإقرار بحق المالك برفع الأسعار، والتي يجب أن تكون بدون تعسف بتطبيق القانون.

وذكر خزاعي أن هناك عدداً كبيراً من المستأجرين ذوي دخل محدود، الأمر الذي يجعل القانون عبئا وتكاليف مالية، في حين أن القانون لم يأخذ خصوصية المجتمع الأردني بعين الاعتبار، في ظل الظروف الاقتصادية والأعباء التي تزيد يوماً بعد يوم.

وأشار عودة إلى احتمالية زيادة الأعباء على محاكم الصلح، لأنها تنظر في هذا النوع من الدعاوى، وفي كل عام يتم تعيين قضاة في محاكم الصلح، وبالتالي، فإنه تلقائيا سيزداد باستمرار عدد قضاة محاكم الصلح سنويا.

ويفقد قانون المالكين والمستأجرين القدرة على التمييز بين الحالات المتباينة الاقتصادية للأفراد الذين سينطبق عليهم القانون، في الوقت الذي لم يتعامل فيه مشرعوه مع حالات الأفراد من الناحية الاقتصادية، بحسب قانونيين.

وأوضح قانونيون أن منح القانون السلطة الكاملة للمالك بإخلاء المستأجر سيؤدي إلى المساس بالأمن الاجتماعي، الأمر الذي يفرض أن يتعامل مشرعو القانون بإدراك أكبر للحالات التي يُتعامل معها، داعين إلى معالجة، الحالات التي سينطبق عليها القانون كل بحسب وضعها الاقتصادي أكان ذلك بالنسبة للمالكين أم المستأجرين.

وقسم القانون العقود المبرمة لغير غايات السكن إلى 4 فئات، محددا في الوقت ذاته، زيادات بدلات الإجارة المقررة في القانون الجديد، على أنه سيبدأ احتسابها وفق التاريخ الذي كان في الأصل مقررا للتخلية بموجب أحكام القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين لسنة 2000.

وبموجب القانون، يضاف إلى عقود الإجارة المبرمة لغايات السكن، نسبة 5% من بدل الإجارة الأساسي عن كل سنة مضت فيها الإجارة اعتبارا من تاريخ بدء الإجارة وحتى نهاية 2010، وإذا كانت العقود المبرمة لغير غايات السكن، تكون النسبة 6%.

رئيس جمعية المستثمرين في قطاع الإسكان، زهير العمري، وجه في تصريح سابق انتقاداً إلى الطريقة التي يتعامل بها القانون في بند الإخلاء التجاري الذي يعطي المالك حق إخلاء المحل التجاري.

وبين العمري أن الإخلاء التجاري سيضر بالقطاع التجاري في المملكة لأنه يعرقل عمل المحال التجارية وبعض المشاريع التي تتجلى سمعتها التجارية بموقعها الذي تحتله.

وبحسب وزارة العدل فإن "القانون لم يخص الجمعيات الخيرية غير الربحية، ولم يعاملها معاملة خاصة، وإنما يسري عليها ما يسري على أي عقار تجاري".

وإذا كان العقار مؤجرا مفروشا، فلا يلزم توجيه الاخطار وإجراء الكشف ويعد القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الإخلاء أو الاسترداد قابلا للتنفيذ الجديد كحكم قضائي فور صدوره، علما بأن القانون المعدل الجديد، جعل عقود إجارة الشقق المفروشة خاضعة للأحكام والإجراءات الواردة في قانون المالكين والمستأجرين.

برافو شيرين

شكلك رح تشتغلي في العقارات

؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟



كل الشكر على روعة الطرح شيرين